IVA a 6 % em reabilitação urbana e obras em habitação em Portugal em 2026

Estado em outubro de 2026: Lei n.º 48/2026 (interpretação da verba 2.23) e Ofício Circulado n.º 25121 da AT. Verificado em 2026-10.

Pintar um quarto, remodelar a casa de banho ou reabilitar um prédio numa Área de Reabilitação Urbana não pagam automaticamente o mesmo IVA. Em Portugal continental, a taxa reduzida de 6 % pode aplicar-se a certas empreitadas — verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA (reabilitação urbana em ARU) e verba 2.27 (beneficiação de imóvel afeto à habitação) — enquanto serviços pontuais, construção nova e materiais à parte ficam, em regra, a 23 %. Este texto resume, para 2026, quando pedir 6 % na fatura, com base no CIVA, na Lei n.º 48/2026 e nas instruções da AT. Os montantes são indicativos; não substituem contabilista nem informação vinculativa, nem cobrem Vale Eficiência ou licenciamento urbanístico.

Atualizado 2026-10

Sem tabela oficial datada por cidade. IMPIC, DGEG e Fundo Ambiental não publicam estes €. Os números nacionais, quando existem, são só ordem de grandeza para comparar o oral.

Páginas oficiais (registos e apoios, não tabelas de preços): AT — Código do IVA · DRE — Lei n.º 48/2026 · AT — Ofício Circulado n.º 25121/2026

Verba 2.23 e verba 2.27: duas portas para os 6 %

A Lista I anexa ao CIVA, artigo 18.º, n.º 1, alínea a), lista o que vai à taxa reduzida de 6 %. A verba 2.23 cobre empreitadas de reabilitação de edifícios — e de construção ou reabilitação de equipamentos coletivos públicos — situados em área de reabilitação urbana delimitada nos termos legais, ou operações de interesse público nacional. A verba 2.27 cobre empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou frações afetos à habitação. São caminhos distintos: um pede ARU; o outro pede uso habitacional e contrato de empreitada.

Em ambos os casos a lei fala de empreitada — obra com resultado acordado — não de venda isolada de azulejos nem de uma hora avulsa sem contrato. A Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, interpreta a redação de 2008 da verba 2.23: consideram-se empreitadas de reabilitação urbana as realizadas em imóveis ou espaços públicos em ARU legalmente delimitada, independentemente de existir Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada. O Ofício Circulado n.º 25121 da AT, de 25 de setembro de 2026, uniformiza o procedimento dos serviços; leia o PDF oficial, não um resumo de rede social.

O que pedir na fatura e o limite dos materiais

Peça fatura ou fatura-recibo com NIF do prestador, NIF do dono da obra, morada do imóvel e uma descrição que um inspector da AT consiga ler: «empreitada de remodelação da casa de banho da fração X», não «diversos». A taxa (6 % ou 23 %) e a verba invocadas devem aparecer em linha própria. Sem taxa escrita, o oral «já está a 6 %» não protege ninguém se a AT liquidar a diferença mais juros. Guarde o documento: apoios e a AT pedem fatura, não um SMS.

Na verba 2.27, o texto legal exclui da taxa reduzida os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20 % do valor global da prestação. Peça mapa com mão de obra e material; se o material for 40 % do total, a parte excedente tende a 23 %. Na 2.23, peça à câmara certidão ou planta que prove a ARU na data em que o IVA é exigível. Construção nova, ampliação ou reconstrução total misturadas no mesmo envelope pedem parecer de contabilista.

Quando fica a 23 % e o que a Lei n.º 48/2026 não resolve

Ficam de fora da verba 2.27, entre outros, trabalhos de limpeza, manutenção de espaços verdes e empreitadas sobre piscinas, saunas, campos de ténis ou instalações semelhantes. Uma urgência de canalizador, abrir uma porta ou um contrato anual de caldeira são, em regra, serviço corrente a 23 %. Construção de habitação nova não entra na 2.27 só porque o destino final é morar. «A casa tem mais de dois anos» não substitui o texto da Lista I: o critério é imóvel afeto à habitação e o tipo de trabalho.

A AT tem emitido liquidações a 23 % quando faltava ARU ou quando a fatura descrevia fornecimento de bens. A Lei n.º 48/2026 reduz o peso da ORU na redação de 2008; o ofício de setembro de 2026 liga a ARU em vigor à data do IVA e, na falta de ORU, a uma delimitação recente — confirme o PDF. IVA reduzido não é Vale Eficiência nem isenção de IMI. Desconfie de quem garante reembolso retroativo sem processo.

Apoios públicos

O IVA a 6 % não é um subsídio do Fundo Ambiental nem substitui candidatura ao Vale Eficiência ou a avisos de Edifícios Mais Sustentáveis: é a taxa do CIVA, liquidada na fatura se a operação couber na Lista I. Apoios públicos, quando abertos, exigem em regra fatura com NIF, obra conforme e candidatura prévia — uma taxa errada ou uma descrição genérica é causa frequente de rejeição na liquidação. Montantes de poupança e de apoio são indicativos; confirme a verba com contabilista e as páginas da AT e do DRE, não com um desconto oral. Licenciamento urbanístico e alvará IMPIC continuam obrigatórios quando a lei de obras o exigir: 6 % não legaliza obra clandestina.

Perguntas frequentes

Quando se aplica o IVA de 6 % às obras em habitação?

Quando a operação couber numa verba da Lista I — em habitação, sobretudo a 2.27 (empreitada de beneficiação ou remodelação de imóvel afeto à habitação) ou a 2.23 (reabilitação de edifício em ARU). Não basta «é a minha casa». Construção nova, limpeza, jardim e piscina ficam de fora da 2.27. Confirme a verba no CIVA e com contabilista; a AT publica informações vinculativas caso a caso.

Preciso de estar numa ARU para ter IVA a 6 %?

Para a verba 2.23, sim: o imóvel ou o espaço público deve situar-se em área de reabilitação urbana delimitada, ou a operação ter interesse público nacional. A Lei n.º 48/2026 esclarece que, na redação de 2008, não se exige ORU aprovada só para qualificar a empreitada. A verba 2.27 não pede ARU: pede imóvel afeto à habitação e empreitada de beneficiação ou conservação. Peça planta ou certidão à câmara antes de assinar.

O que deve constar da fatura para pedir 6 %?

NIF das partes, morada da fração, descrição da empreitada, taxa de 6 % ou 23 % e a verba da Lista I. Separe materiais e mão de obra. Guarde a fatura: a AT e os apoios públicos pedem o documento, não um SMS. Recibo sem taxa ou «preço sem IVA» é sinal de alerta. Se pagar sinal, peça documento com a mesma taxa que o contrato.

Os materiais também pagam IVA a 6 %?

Na verba 2.27, só se o valor dos materiais incorporados não exceder 20 % do valor global da prestação; acima desse limiar, a parte dos materiais não beneficia da taxa reduzida. Fornecer azulejos numa loja e a mão de obra noutro papel não cria automaticamente 6 % sobre o conjunto. Na 2.23 o objeto é a empreitada de reabilitação: peça ao contabilista do empreiteiro o enquadramento escrito.

A Lei n.º 48/2026 torna o IVA a 6 % automático?

Não. A lei interpreta a verba 2.23 na redação de 2008: empreitadas em ARU delimitada contam como reabilitação urbana mesmo sem ORU aprovada, com efeitos reportados a 2009 nos termos do diploma. Continua a ser preciso empreitada e localização em ARU, ou interesse público nacional. O Ofício Circulado n.º 25121 da AT, de setembro de 2026, diz como os serviços aplicam a interpretação. Não reabre sozinho prazos caducados.

Uma visita de canalizador ou pintar um quarto entra a 6 %?

Uma avaria pontual ou um serviço de manutenção isolado trata-se, em regra, à taxa normal de 23 %. Pintura ou remodelação só vão a 6 % se forem empreitada de beneficiação de habitação (2.27) ou reabilitação em ARU (2.23), com fatura completa. «Sempre 6 % porque a casa tem mais de dois anos» não está no texto atual da 2.27. Peça parecer escrito antes de fechar o contrato.